안녕하십니까.
오늘은 부동산 관련 소송 중 상가(건물)명도소송에 대해 알아보도록 하겠습니다.
상가 건물 명도소송은 부동산 관련 대표 소송 중 하나인데요.
그 원인으로는 크게
기간만료를 이유로 한 경우와,
차임 연체를 이유로 한 경우가 있습니다.
또한 단순히 계약이 체결된 것을 믿고 잔금 지급 후에 부동산이 이전되지 않는 경우에 일반적으로 명도소송 즉, 건물 인도소송을 제기할 수도 있는데요.
명도소송은 제소기간의 제한은 없으나,
일반적으로 민사소송 절차와 그 진행과정이 같다고 생각하시면 됩니다.
우선
소장이 접수되면 피고에게 소장 부본이 송달이 되고,
피고는 송달받은 날로부터 30일 이내에 답변서를 제출하면 됩니다.
답변서를 제출하지 않으면 선고기일 바로 지정이 되지만 답변서를 제출하게 되면 1개월 이내에 첫 변론기일이 지정되어, 3~4회 변론기일을 진행한 뒤 선고기일이 지정됩니다.
판결이 선고되면 재판부에서 판결문을 당사자에게 송달하고, 판결문 송달을 받은 뒤 14일 이내 항소장을 제출하면 항소법원으로 사건이 이송됩니다.
이렇듯 다양한 법률관계에 기인한 원인으로 명도소송을 제기하고자 하신다면 반드시 주의하셔야 할 몇가지가 있습니다.
주로 소유자 측에서 제기하는 명도소송의 경우 상대방, 즉 임차인이 대항할 수 있는 다양한 사유가 있을 수 있는 바
이에 대한 분석 및 사전에 철저한 대비 역시 이루어져야 합니다.
그리고 별도로
임대차 관계가 승계되거나 전대차가 이루어진 경우 등 특별한 사정이 발생하는 경우도 있으므로
이러한 특수한 사정이 있다면 이 역시 추가로 살펴보아야 합니다.
건물명도소송은 보기보다 복잡하고 이해관계가 얽혀있어서 돌발적인 변수가 생기기도 하는데요.
임차인의 대항사유로 보증금의 반환이 동시이행 되었는지, 또는 내부 시설에 대한 권리금 액수에 대한 법적분쟁이 남아있지는 않은지 여부도 쟁점이 될 수 있습니다.
또한 무엇보다 부동산에 대한 명도소송 제기시 가처분 등의 집행절차 역시 반드시 선행되어야 합니다.
점유이전금지가처분을 해두지 않은 상태에서 명도소송만을 제기하면
명도소송에서 승소하더라도 점유자가 변경된 자에게는 기존의 점유자를 상대로 한 명도 승소 판결문으로 명도집행을 할 수 없습니다.
따라서 현재 점유자와 임차인이 바뀌는 일이 없도록 먼저 이를 확정하는 점유이전금지가처분을 하는 것이 중요한 것입니다.
세입자가 불합리한 주장을 계속하며 버티기를 할 경우, 소유권자는 불필요한 시간낭비를 하며 맘고생을 하게 되는 경우가 많습니다.
그 밖에 명도소송 진행과정 중 예기치못한 손해가 발생하는 경우, 명도청구 외에 손해배상청구를 추가로 진행할 수 있는 것 또한 물론입니다.
손해배상청구는 세입자가 주택에서 퇴거하지 않음으로 해서 그 기간 동안 임대인이 재임대하였을 경우에 발생할 수 있는 임대 수익에 대한 금액적 부분의 손해를 배상받을 수 있습니다.
명도소송에서 승소시,
송달받은 판결문으로 법원에 강제집행을 신청할 수 있고, 집행관을 대동하여 주택의 문을 개봉하고 그 안에 물건을 들어내어 제거할 수 있습니다.
손해배상청구소송을 함께 하셨다면 법원이 이를 판단하여 세부적인 금액을 배상할 것을 결정하게 됩니다.
이렇게 정산된 금액에 대해 임대인은 세입자의 재산에도 강제집행 및 경매처분을 하여 손해배상액을 보전받을 수 있습니다.
이러한 점에 대비하여 추가적인 손해를 방지하고자 할 수 있는 조치가 바로 부동산점유이전금지가처분입니다.
또한 소송 진행 후 승소하게 되면 강제집행이 가능해지므로
법적 강제절차에 따라 권리를 행사하고 부동산을 이전받을 수 있게됩니다.
계고집행 -> 본집행 을 거쳐 집행절차까지 이루어지면 사건은 일단락 된다고 볼 수 있는데요.
이러한 성공적인 결과를 도출하기 위해서는
민사소송의 특성상
양질의 서면과 의뢰인의 주장을 전략적으로 분석 잘 짜여진 틀로 최선의 결과 도출하는 것이 필수적입니다.
짧고 굵게 자신의 근거를 드러내는 것 또한 지지부진하게 길어질 수 있는 소송에서 보다 확실하게 승소를 보장할 수 있는 방법 중 하나인데요.
효율적인 서면의 활용과 입증 및 변론의 역할을 충실히 하는 것은
단연 민사사건에서 두드러지며, 소송대리인의 역량이 돋보이는 부분입니다.
사건수행에 자신있고 전문적인 서면의 중요성을 경시하지 않는 변호사를 선임하여 어렵고 힘든 과정 속에서 속 시원한 도움을 받으실 수 있기를 바랍니다.
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