어느 낙, 갑자기 내 땅이 토지수용의 대상이 될 수 있다는 막연한 생각이 현실로 되면,
평소 익숙하게 접하던 법률가가 아닌 이상, 절차 진행 부터 막막할 수 밖에 없습니다.
절차에 대한 개관은
제가 이전에 올린,
위 포스팅을 참조해 주시기 바랍니다.
오늘은 절차 진행시에 대응전략과 관련한 쟁점을 간단히 논해보고자 합니다.
토지수용보상금 등으로 인해서 분쟁이 발생하게 되면
세부적인 4단계의 수용 절차가 시작되는데요.
우선,
사업인정고시가 나면 토지 및 물건 등 기본조사를 통해 보상계획 공고를 하고,
이후 감정평가와 손실 보장 협의를 요청하게 됩니다.
협의가 성립되면 수용절차가 종결되며
불성립하면 수용 재결을 통해 수용재결 평가를 거치고 재결을 수용하면 소유권이 이전됩니다.
하지만, 이 때 불복을 하게 되면 이의신청이나 행정소송을 통해 이의재결 평가를 거친 이후,
다시 재결 수용이냐 불복이냐에 따라
본 절차를 반복하게 됩니다.
그리고 난 후에,
이러한 재결에도 불복할 경우 이의신청 및 행정소송 등을 통해 부당한 요건을 해소할 수 있게 됩니다.
이러한 상당한 기간 내의 절차가 반복되고 난 후, 수용이 이루어지므로
사업시행자측 뿐 아니라 토지소유자 입장에서도 여간 불편하고 까다로운 과정이 아닐 수 없습니다.
토지수용보상금의 산정
재결할 당시의 시가를 기준으로 두고 진행하게 되며
고시가 행해지게 될 경우 고시가격 기준으로 한 상당한 보상의 원칙을 두고 있습니다.
이에 피수용자는 토지수용보상금의 보상청구권 외 물건 이전료 청구권 및 환매권 등이 인정됩니다.
만약 소유자가 땅을 팔기를 원치 않는 경우라 하더라도,
일단 공익사업으로 인정되는 즉, 사업인정을 받게 되는 순간 사업시행자에게는 강제수용권이 생기게 됩니다.
따라서 이렇게 되면 땅을 팔지 않을 수 있는 방법은 없으며, 법적 절차에 따라서 소유권이 이전되므로
결국 토지가 공익사업에 편입되게 되면 토지 소유자는 어떻게든 토지소유권을 넘길 수 밖에 없으며
따라서
되도록 보상금을 많이 받는 것으로 토지에 대한 권리를 찾는 것이 최선입니다.
보상금 산정은 감정평가사를 통해서 이루어지며,
사업시행자가 감정평가사에게 의뢰하면 감정평가사가 현장조사를 통하여
토지 및 지장물의 가격을 결정하여 통보합니다.
사업시행자는 이 금액을 기준으로 소유자들에게 통지하고
소유자들이 금액에 만족하게 되는 경우 협의가 성립되게 되는 것입니다.
토지 보상가 산정시 원칙
토지보상가 산정의 기본원칙은 이렇습니다.
토지 및 물건 등에 대한 보상가격은 기본조사를 바탕으로 작성된 토지조서 및 물건조서를 기초로
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의거하여
공인된 두 명의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 결정합니다.
토지보상금은 비교표준지 공시지가를 기준으로 하여
감정평가사가 여러 가지 사정을 참작하여 평가를 하여 정하게 됩니다.
비교표준지 선정방법은
용도지역, 현실이용상황, 지목이 같은 순서로 선정하게됩니다.
토지보상 대응방안
우선 보상절차를 간단히 살펴보면,
사업시행자는 보상대상을 확정하기 위해 1)토지조서 및 물건조서를 작성하고, 2)보상계획공고를 한 후, 3)감정평가를 하고, 4)평가된 보상금을 가지고 협의를 하고,
협의가 이루어지지 않으면 5)수용재결을 신청하며,
이에 따라 6)토지수용위원회가 수용재결을 하면, 다시 보상대상자는 이에 승복할지 여부를 결정하고,
수용재결에 불복하려면 7)보상대상자가 이의신청 및 행정소송을 하는 절차를 거칩니다.
이 과정 속에서 보상대상자는 일단 사업시행자에게 일괄보상을 요구하여야 하고,
감정평가사를 추천하여야 하며, 그 과정에서 아래와 같은 행위를 제안하고 결정할 수 있습니다.
이러한 사항을 결정하고, 상황에 맞게 대처를 하는 것이 중요합니다.
이에 대해 보상대상자가 어떻게 행동을 하는 것이 유리한지는 사업시행자나 보상대상자의 입장에 따라 다릅니다.
그렇기 때문에 보상대상자가 자신의 태도를 결정할 때, 법률전문가와 상의를 하는 것이 좋습니다.
토지수용의 경우, 그 필요성 때문에 불가피한 점이 고려되므로
판결에 있어 이와 같은 특수한 사정이 반드시 참작될 수밖에 없습니다.
수용보상금 뿐만 아니라 수용 이후 잔여지의 시가가 하락하는 등의 사후 손실 역시 발생할 수 있는 가능성이 큰 만큼,
토지소유자는 속이 탈 수밖에 없는데요.
이러한 점에서 절차적인 진행에 있어서의 필수 조언은 물론, 수용대상토지에 대한 소유자의 입장을 보다 정확하고 완벽하게 대변해줄 수 있는 변호사의 도움이 보다 절실하게 필요한 이유가 될 수 있습니다.
저 역시 잦은 수용절차에 대한 변론경험으로 토지소유자의 갑갑한 마음을 누구보다 잘 헤아리고 있습니다.
절차가 복잡한만큼, 의문점 또한 많아질 수 밖에 없는 사안이므로
각 단계에 맞는 적확한 변호와 합리적인 도움으로 보다 손실을 최소화 하는 맞춤형 관리를 실현할 수 있도록 최선을 다해보고 싶습니다.
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