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안녕하세요. 법률사무소 화랑 이지훈 변호사입니다.

오늘은 #지역주택조합사업 과 #매도청구권 에 관하여 말씀드리겠습니다.

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지역주택조합 사업이란, 같은 특별시, 광역시, 시 또는 군에 거주하는 소형주택 소유자(전용면적 85m2 이하) 및

무주택 서민이 조합을 구성하여 주택을 짓는 사업을 말하며,

지역주택조합원의 자격은 주택조합 설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 않거나,

주거전용면적 85m2 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 하며,

조합설립 인가신청일 현재 동일한 시·군 지역에 6개월 이상 거주해 온 자여야 합니다.

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​지역주택조합 사업에서는 조합원을 모집한 이후 조합설립인가를 받고 토지소유권이전등기 후

주택법에 따른 사업계획승인을 받고 나머지 토지를 모두 확보하여야 합니다.

나머지 토지를 확보하기 위해서 토지주와 협의하여 매수하는 방법이 가장 좋은 방법이지만,

협의가 되지 않을 경우 조합측의 나머지 토지를 매수할 수 있는 권리를 매도청구권이라고 합니다.

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사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게

그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다.

사업주체가 주택건설대지면적의 95% 이상 사용권원을 확보한 경우, 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구가 가능하지만 대지비율이 80%~95% 사이라면 지구 단위 계획 구역 결정 고시일 10년 이전에 해당하는 대지의 소유권자에게는 청구를 할 수 없습니다. 이는 10년 넘게 장기간 토지를 소유한 자는 투기 목적이 아닐 가능성이 높다고 판단하기 때문에 권리를 인정하여 법으로 보호해주기 때문입니다.

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매도청구권을 행사하기 위해서는 내용증명 발송이나 공시송달을 통해 상대방에게 매도청구권 관련 내용을 전달하는 것이 좋습니다.

이는 법적인 효력은 없지만, 공적인 증거를 남기기 위해서입니다.

이후 상대방이 내용증명을 송달받거나 공시송달 후 일정 기간이 경과하면 상대방은 2개월 내에 답변서를 제출해야 합니다.

매도청구소송절차를 진행하게 될 경우, 조합 측이 승소하게 된다면 매도청구권을 확보할 수 있게 되고

의무적으로 상대방과 보상금 협의를 3개월 이상 진행해야 합니다.

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매도청구권은 공익사업법상의 수용제도와 타인의 소유 토지를 강제로 취득한다는 점에서 공통점이 있습니다.

또한, 법률상 요건을 갖춘 뒤, 매도청구 의사표시가 상대방에게 도달하면 상대방의 반대 의사는 고려되지 않고, 시가가 적용된 채로 매매계약 체결이 강제됩니다. 이 점에서는 형성권의 성질을 가지고 있습니다.

차이점은 수용의 경우 사업시행자가 수용재결 신청을 한 뒤 지정된 수용기일까지 보상금을 공탁하는 절차를 마치기만 하면

수용기일에 바로 소유권을 취득할 수 있는 반면,

매도청구권은 계약체결 강제에 대해서만 법률이 보장할 뿐 나머지 사안에 대해서는 개인의 영역이기 때문에, 당사자 간의 합의가 진행되지 않으면 소송절차를 거쳐야만 합니다. 법원에서 확정판결을 받은 뒤에야 정식적으로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

또한 공공수용의 경우 개발이익을 제외한 나머지를 보상금으로 지급하면 되지만,

매도청구권을 개발이익을 포함한 시가로 보상한다는 점에서 보상 금액의 차이가 있습니다.

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지금까지 주택법상 매도청구권에 관하여 알아보았습니다.

관련하여 궁금하신 점이 있으시다면 친절하게 답변드리겠습니다.

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법률사무소 화랑 이지훈 변호사

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대구 수성구 동대구로 354, 브라운스톤 702호 법률사무소 화랑

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