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안녕하세요. 법률사무소 화랑 이지훈 변호사입니다.

오늘은 하자보수분쟁에 관하여 말씀드리겠습니다. 하자보수란 건축 중 과실로 인해 발생한 건축물의 하자를 보수하는 것을 말하는데요. 공동주택은 주택건설사업자에게 하자 보수 책임이 있으므로, 주택의 하자를 발견했다면 법에서 정한 하자보수 기간이 경과하기 전에 시공업체나 보수업체 측에 하자보수를 요청할 수 있습니다.

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•지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률

제20조(계약의 담보책임)

③ 지방자치단체의 장 또는 계약담당자는 담보책임의 존속기간 중 목적물에 하자가 발생한 때에는 적절한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 요구하거나 보수를 하여야 한다.

④ 제1항과 제2항에 따른 담보책임의 존속기간은 「민법」에서 정한 기간을 초과할 수 없다.

⑤ 제1항과 제2항에 따른 담보책임의 존속기간, 하자 검사의 절차와 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 주택법

제36조(하자담보책임)

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① 다음 각 호의 사업주체(이하 이 장에서 "사업주체"라 한다)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(제3호 및 제4호의 시공자는 수급인의 담보책임을 말한다)을 진다. <개정 2017.4.18>

1. 「주택법」 제2조제10호 각 목에 따른 자

2. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주

3. 제35조제1항제2호에 따른 행위를 한 시공자

4. 「주택법」 제66조에 따른 리모델링을 수행한 시공자

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하자 보수란 건축과정중 과실로 인해 발생한 건축물의 하자를 보수하는 것을 말합니다. 공동주택은 주택건설사업자의 보수 책임이 있으며 부담하는 하자의 범위, 내력구조별 및 시설공사별 하자담보책임기간은 주택법령에 규정되어 있습니다.

지방자치단체의 장 또는 계약담당자는 담보책임의 존속기간 중 목적물에 하자가 발생한 때에는 적절한 기간을 정해 하자의 보수를 요구하거나 보수를 해야 합니다.

하자는 주요 내력구조부 하자와 그 외 공사나 시설 하자로 구분됩니다.

내력구조부의 하자는 공동주택이 무너진 경우 또는 안전진단 실시 결과 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우를 말하며,

주요 내력구조부외의 하자 범위는 공사상의 잘못으로 균열이나 비틀림 등이 발생한 경우나

침하·누수 등이 발생해 건축물 또는 시설물의 기능 · 미관 또는 안전상의 지장을 초래한 것을 말합니다.

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1) 전유부분이란?

전유부분이란 건물의 구분 소유자가 사용수익권을 전용하여 행사하는 부분으로서 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하며, 구분소유권은 이 전유부분을 대상으로 한 소유권을 말합니다.

공동주택의 관리상 전유부분은 천장, 바닥 및 벽, 현관문 및 창, 배관, 배선 및 닥트와 기타 건물부속 설비(2세대 이상이 공동으로 사용하는 배관 및 배선 등의 시설은 공용부분), 세대별 전기, 수도, 가스, 급탕 및 중앙난방, 배관, 배선 등이 있습니다.

2) 공용부분이란?

공용부분은 건축물의 전유부분을 제외한 복도, 계단, 입구의 홀 등의 공용부분 공간으로 여러 사람이 이용하는 공간을 말하며,

구분소유권자들의 특별한 합의가 없는 한 공용부분인지 여부는 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 따라 결정됩니다.

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공동주택의 공용부분은 건물 부분, 복리시설, 부대시설로 분류해서 살펴볼 수 있습니다.

공동주택의 건물 중 전용부분 이외의 것으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 합당한 조건을 갖춘 주요 구조부로는 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주 계단이 있으며, 기타 전유부분에 속하지 않는 현관 홀, 승강기실, 옥상, 기초, 외벽, 기계실, 전기실, 지하차고 등이 건물부분에 포함됩니다.

복리시설​로는 관리사무소, 경비실, 어린이 놀이터, 주민운동시설, 경로당, 유치원 및 보육시설, 주민공동시설, 문고, 기타 거주자의 취미활동, 종교활동, 주민활동에 사용할 수 있는 시설 등이 있습니다.

마지막으로 부대시설은 성질과 구조상 공용부분에 해당하는 부분으로 전기, 전화, 가스, 급수, 배수, 배관, 승강기, 주차장, 관리사무소, 공중화장실, 저수시설, 대피시설, 냉난방공급시설 등이 이에 해당됩니다.

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민법에 규정되어 있는 아파트의 하자 보수 기한은 다음과 같습니다.

✔ 토지, 건물 기타 공작물 또는 지반공사 : 5년

✔ 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 유사한 재료로 조성된 것 : 10년

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공동주택관리법은 담보책임기간에 대해 사업주체가 분양하는 공동주택은 민법 규정에 상관없이 전유부분의 경우 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분의 경우 사용검사일(또는 건축법의 사용승인일)로부터 주요 구조부인 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에 따라 각기 정해집니다.

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주택의 하자를 발견했다면, 시공업체가 하자를 부인할 경우를 대비해 사진이나 동영상 등으로 정확한 증거를 확보해놓는 것이 중요합니다.

또한 법에서 정한 하자보수 기간이 경과하기 전에 시공, 보수업체에 대해 하자보수를 요청하는 것이 중요합니다. 하자보수 요청은 전유공간의 경우 입주자가 직접 시공업체에 청구하는 것도 가능하며, 입주자대표회의, 아파트관리사무소 등을 통해 요청해 대응할 수도 있습니다. 공유공간은 입주자대표회의, 아파트관리사무소 등을 통해 사업주체에게 그 하자의 보수를 청구해야 합니다.

주택건설사업자는 하자보수를 청구받은 날부터 3일 이내에 보수하거나 보수일정이 명시된 하자보수계획을 입주자대표회의에 통보해야 하며,

시공업체가 아파트 하자를 부인하거나 보수공사 등 대응을 지연하거나 기피할 경우에는 국토교통부 하자심사 분쟁조정위원회에 하자심사나 분쟁조정 신청을 하여 도움을 요청할 수 있습니다.

하자분쟁 조정을 통해서도 해결되지 않을 경우에는 민사 조정이나 소송에 의해 해결할 수 있습니다.

다만, 소송의 경우 법률전문가에게 먼저 상담을 받으신 후 진행하시는 것을 권유드립니다.

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