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안녕하세요. 법률사무소 화랑 이지훈 변호사입니다.

오늘은 해약금에 의한 계약해제와 계약금과 관련된 분쟁에 대하여 알아보겠습니다.

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계약이 성립하면 구속력이 있으므로 상대방에게 어떤 잘못이 없다면, 즉 하자가 없다면 파기할 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나 계약금을 지급했다면 민법 제565조에 의해 그 계약금은 해약금으로 추정되므로, 계약상 어떤 하자가 없더라도 계약금을 포기하거나 배액 상환을 통해 계약을 파기할 수 있습니다. 즉, 해약금이란 계약금이 계약 해제의 수단으로 사용되는 경우를 말합니다.

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주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있기는 하지만, 당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않는다면 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없습니다

(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 참조).

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또한 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다는 판례도 있습니다.

(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 참조)

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계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다​(민법 제565조).

대부분의 부동산 거래 계약서에는 ‘매수인이 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다’ 고 명시되어 있는 경우가 많습니다. 이는 부동산 거래 당사자 사이에서 해제권에 관한 약정을 한 경우에 해당합니다.

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해약금 조항을 살펴보면 ‘당사자간에 다른 약정이 없는 한’이라고 명시되어 있습니다. 민법 제 565조는 임의규정이므로, 부동산 거래 당사자들 사이에 별도의 약정으로 계약을 해제할 때 더 많은 해약금을 지급하기로 약정했다면 해당 약정이 우선시됩니다.

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일반계약이 아닌 가계약을 한 경우라면 매도인과 매수인 모두 언제든 계약을 파기할 수 있습니다. 이 경우 매도인은 가계약금의 배액배상을 할 필요가 없으며, 매수인 역시 본인이 지불한 가계약금을 돌려받을 수 있습니다.

다만 가계약이라 할지라도 계약일, 잔금일, 계약금액, 잔금지급시기 등 계약에 있어서 중요한 내용을 문자나 전화 등으로 미리 협의했다면 정식 계약으로 볼 여지가 있으므로, 변호인의 조력을 받아 계약의 성질을 파악하는 것이 좋습니다.

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당사자의 일방이 이행에 착수하는 시점은 중도금(중도금이 없을 경우 잔금)을 납부하는 시점입니다. 일반적으로 중도금을 지급하면 계약금을 이용한 해제는 불가능합니다.

중도금을 완납하지 않고 일부만 지급하더라도 이행에 착수한 것으로 보고 있으며, 중도금 지급일자 이전에 중도금을 지급하더라도 이행의 착수에 해당합니다.

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부동산이나 계약금 관련 분쟁이 있으시다면 언제든지 문의주세요.

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